Márciusban látványosan visszaesett a lakáspiaci kereslet Magyarországon, miközben egyre több eladó ingatlan jelent meg a piacon, ami erősítheti a vevők alkupozícióját. Bár Budapesten az átlagos négyzetméterár már közel 1,3 millió forint, a kereslet csökkenése és a bővülő kínálat együtt a lakásdrágulás további lassulását vetíti előre.
Egyre több az eladó lakás, egyre óvatosabbak a vevők. Forrás: Unsplash
Lassul a lakáspiac, de Budapesten még mindig nagyon magasak az árak
Márciusban érezhetően lassult a hazai lakáspiac. Országosan havi összevetésben 9 százalékkal, éves alapon pedig 13,9 százalékkal csökkent a kereslet. Ezzel párhuzamosan viszont nőtt a kínálat, a harmadik hónapban 35,5 ezer új lakóingatlan-hirdetés jelent meg, ami közel 2 százalékos bővülést jelent februárhoz képest. A kettős folyamat azt vetíti előre, hogy a vevők alkupozíciója javulhat, miközben a lakásárak emelkedése is tovább fékeződhet.
Kivárás jellemezte a márciusi piacot
Az ingatlan.com elemzése szerint márciusban a kivárás volt a legfontosabb hangulat a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a lakásvásárlások jelentős része ma már hitelfelvétellel történik, ami 15-20 éves pénzügyi elköteleződéssel jár. Ilyen helyzetben sok vásárló elhalaszthatja a döntését, különösen akkor, ha gazdasági és politikai bizonytalanságot érzékel.
A nemzetközi környezet sem segítette a piacot. A közel-keleti fegyveres konfliktushoz kapcsolódó bizonytalan gazdasági kilátások óvatosságra inthetik a vevőket. Hasonló reakció volt látható 2022 tavaszán is, amikor az orosz-ukrán háború kitörése jelentősen visszavetette az eladó lakóingatlanok iránti keresletet.
A kínálat nő, ez a vevőknek kedvezhet
Miközben az érdeklődés csökkent, a hirdetési aktivitás tovább nőtt. Ez azért fontos fordulat, mert a bővülő kínálat általában több választási lehetőséget ad a vevőknek, és erősíti az alkupozíciójukat. Rövid távon ez nem feltétlenül jelent árcsökkenést, de a drágulás ütemének lassulását igen.
A lakáspiacon ráadásul szezonális hatás is látható. Tavaly szintén csökkent a kereslet februárról márciusra, akkor azonban a mostaninál is nagyobb, 13 százalékos volt a visszaesés. Az idei éves alapú csökkenést a bázishatás is erősíti, hiszen egy évvel korábban még az állampapírból ingatlan felé forduló befektetők is fűtötték a keresletet.
Somogy és Fejér szembement az országos trenddel
Az országos visszaesés mellett akadt két figyelemre méltó kivétel. Somogy vármegyében havi szinten minimális, 0,1 százalékos keresletnövekedés történt. Fejér vármegye pedig éves összevetésben okozott meglepetést, ott 1,5 százalékos bővülést mértek.
A két térség mögött jól látható lokális tényezők állnak. Somogyban a Balaton-parti ingatlanok népszerűsége tartja életben a keresletet. Fejérben pedig a Velencei-tó közelsége mellett az is felértékelő tényező, hogy több település egyszerre kapcsolódik a budapesti és a székesfehérvári agglomerációhoz.
Itt tartanak most az árak
A kereslet lanyhulása ellenére több népszerű térségben továbbra is magas árszintek láthatók. Budapesten az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára idén márciusban közel 1,3 millió forint volt. A fővároson belül jelentős a szórás: a XXIII. kerületben 816 ezer forintos, míg a XIII. kerületben már 1,5 millió forint feletti átlagos négyzetméterár jellemezte a piacot. Az I. és az V. kerületben az átlag 1,88-1,96 millió forint között alakult.
A budapesti agglomerációban is erős árszintek rajzolódnak ki. Mogyoródon 882 ezer, Őrbottyánban 751 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár márciusban. A nagyvárosok közül Debrecen 945 ezer, Szeged 887 ezer, Szombathely pedig 754 ezer forintos átlaggal szerepelt az ingatlan.com adatai alapján.
Nyíregyházán is erős emelkedés zajlott 2025 második félévétől kezdve. A használt átlagos lakások négyzetméterára 700 ezertől indul és akár 900 ezer is lehet. Az új építésű ingatlanoknál a vásáról már az 1,2 milliós négyzetméteráron vannak a piacon.
A tóparti és üdülőövezeti helyszínek még ennél is drágábbak lehetnek. Velencén 932 ezer forint körül alakult az átlagos négyzetméterár, míg Balatonföldváron megközelítette az 1,2 millió forintot. Ezek az árszintek jól mutatják, hogy a népszerű lokációkban a kereslet lassulása ellenére sem olcsó a piac.
Bács-Kiskun és Baranya a kínálati oldalon ugrott meg
A kínálat bővülése területileg sem volt egyenletes. Bács-Kiskun vármegyében 13,7 százalékkal, Baranyában 11,9 százalékkal nőtt egyetlen hónap alatt az eladó lakóingatlanok száma. Ez azt jelezheti, hogy bizonyos térségekben az eladók egyre aktívabban próbálnak piacra lépni, miközben a vevői oldal visszafogottabb marad.
Budapest kettős képet mutat
A fővárosban különösen éles a kettősség. Az országos friss kínálat egyharmada Budapestre koncentrálódott, vagyis továbbra is itt a legélénkebb a hirdetési piac. Közben azonban a kereslet mind havi, mind éves összevetésben több mint 10 százalékkal csökkent. Ez arra utal, hogy Budapesten is nőhet az alku szerepe, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek túlárazva kerültek piacra.
Az átlagos négyzetméterárak továbbra is enyhén emelkedő szintet mutatnak a fővárosban. Budapesten idén márciusban az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára közel 1,3 millió forint volt, de a kerületek között továbbra is jelentős különbségek láthatók. A XXIII. kerületben például 816 ezer forintos átlagár volt jellemző, ami jóval a budapesti átlag alatt marad, miközben a XIII. kerületben az átlag már meghaladta az 1,5 millió forintot.
A prémium lokációknak számító I. és V. kerületben pedig 1,88–1,96 millió forint közötti átlagos négyzetméterárak alakultak ki. Ez azt jelzi, hogy a kereslet visszaesése mellett sem beszélhetünk általános áresésről a fővárosban, inkább arról, hogy a budapesti lakáspiac egyre erősebben kettészakad az olcsóbb külső és a drága belső kerületek között.
Mire számíthatnak most a vevők és az eladók?
A márciusi adatok alapján a lakáspiac most inkább a kivárás, mintsem az újabb lendület szakaszában van. A gyengébb kereslet és a bővülő kínálat együtt olyan helyzetet teremt, amely kedvezőbb lehet a vevők számára, mint az előző hónapokban. Az eladóknak pedig egyre inkább alkalmazkodniuk kell a reális piaci árakhoz.
A következő hónapok nagy kérdése az lesz, hogy ez a megtorpanás átmeneti jelenség marad-e, vagy tartósabban is lassabb pályára állítja a lakáspiacot. Az azonban már most látszik, hogy a vevői óvatosság erősödött, és ez az árak alakulására is hatással lehet.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Unsplash 
