A főváros részesedése 57 százalékról 48 százalékra esett, miközben Pest vármegyéé 24-ről 33 százalékra emelkedett. Budapest kilenc százalékpontot veszített, az agglomeráció pedig ugyanennyit nyert ebben az ársávban.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a kiköltözés nem új jelenség, a magasabb árú ingatlanoknál azonban most vált különösen látványossá. A százmillió forint felett vásárlók gyakran nagyobb alapterületet, több szobát és saját kertet keresnek, amit a fővárosi árakon egyre nehezebb megfizetni.
Ennyit ér 100 millió forint Budapesten és Pest vármegyében
A két térségben ugyanaz a keret egészen eltérő ingatlant jelent. Budapesten a 100 millió forint feletti tranzakciók jellemzően 85–90 négyzetméteres lakásokra irányulnak, körülbelül 1,6 millió forintos négyzetméteráron. Az új építésű lakások négyzetméterára azonban több helyen már meghaladja az 1,6 millió forintos áron mennek.
Pest vármegyében ebben az árkategóriában átlagosan 160 négyzetméteres családi házat vesznek, mintegy 850 ezer forintos négyzetméteráron. Az agglomerációs ingatlan tehát 70–75 négyzetméterrel, vagyis csaknem 80 százalékkal lehet nagyobb.
A különbségért a vásárló jellemzően hosszabb ingázással, magasabb fenntartási költséggel és a fővárosinál kevésbé sűrű szolgáltatási hálózattal fizet. Cserébe több lakóteret, kertet és nyugodtabb környezetet kap.
Hol mennyibe kerülnek az agglomerációs ingatlanok?
A drágább adásvételek elsősorban Érden, Szentendrén, Budakeszin, Vácon, Diósdon és Vecsésen koncentrálódnak. A Költözzbe.hu 2026. augusztus eleji hirdetési adatai alapján az eladó házak átlagos kínálati árai a következőképpen alakultak:
Érd: 899 ezer forint négyzetméterenként, az átlagosan kínált 203 négyzetméteres házak ára 179,5 millió forint.
Szentendre: 1,143 millió forintos négyzetméterár, átlagosan 199 négyzetméteres és 221,7 millió forintos házkínálat.
Budakeszi: 1,081 millió forint négyzetméterenként, az átlagos kínálati ár 224 millió forint, 226 négyzetméteres alapterület mellett.
Vác: 884 ezer forintos négyzetméterár, az átlagosan hirdetett 192 négyzetméteres házak ára 147,5 millió forint.
Diósd: 1,143 millió forint négyzetméterenként, az átlagos ház 214 négyzetméteres és 241,9 millió forintért kínálják.
Vecsés: 861 ezer forintos négyzetméterár, átlagosan 187 négyzetméteres és 152,4 millió forintos házkínálat.
Ezek kínálati átlagok, vagyis a hirdetésekben szereplő összegeket mutatják, nem a tényleges adásvételi árakat. Az egyes ingatlanok ára az állapottól, az építés évétől, a telekmérettől és a településen belüli elhelyezkedéstől is jelentősen eltérhet.
A felsorolt települések közül jelenleg Vecsés és Vác mutatja a legalacsonyabb átlagos házárakat, míg Diósd, Szentendre és Budakeszi a drágább agglomerációs célpontok közé tartozik.
Érden történt a legtöbb százmilliós adásvétel
A Duna House hálózatában Érden kötötték a legtöbb 100 millió forint feletti Pest vármegyei adásvételt. A rangsorban Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés következett.
Érd népszerűségét a nagy családi házas kínálat, az M7-es és az M0-s közelsége, valamint a budapesti munkahelyek elérhetősége támogatja. Szentendre a Duna-parti környezetével és hangulatával, Budakeszi és Diósd pedig a budai kerületek közelségével vonzza a magasabb költségvetésű vevőket.
Vác vasúti kapcsolata, Vecsés pedig a főváros, az M0-s autóút és a repülőtér közelsége miatt kínál alternatívát az ingázóknak.
A népességmozgás is az agglomerációt erősíti
A lakáspiaci változás egy hosszabb ideje tartó szuburbanizációs folyamat része. A fővárosból kiköltözők egyik legfontosabb célterülete Pest vármegye, ahol a nagyobb ingatlanok és a kertes házak mellett Budapest közelsége jelenti a fő vonzerőt.
A KSH elemzése szerint Budapest és Pest vármegye vándorlási folyamatai szorosan összekapcsolódnak. Amikor a főváros egyenlege romlik, az agglomeráció és Pest vármegye jellemzően több beköltözőt nyer. A Duna House szerint ez a mozgás már a drágább ingatlanok tranzakcióiban is egyértelműen látszik.
A 300 millió feletti luxuspiac továbbra is budapesti
Az agglomeráció térnyerése leginkább a 100–300 millió forintos sávban érzékelhető. A 300 millió forintnál drágább prémium ingatlanok piaca továbbra is néhány fővárosi kerületre összpontosul. Budán a II. és a XII. kerület emelkedik ki a zöld környezetével, villáival és panorámás lakásaival. A pesti oldalon az V. kerület belvárosi elhelyezkedése és magas négyzetméterárai meghatározók.
Az I. kerületi Várnegyed, valamint a XIII. kerület újlipótvárosi és Duna-parti új építésű kínálata szintén a prémium szegmenshez tartozik. Ezeknél az ingatlanoknál az érték jelentős részét nem az alapterület, hanem a ritka és nehezen helyettesíthető lokáció adja.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Unsplash (illusztráció)
